Статьи

Новости

По строительству ударил не столько кризис, сколько непрозрачность финансирования

Премьер-министр Николай Азаров поручил Минфину, Минэкономразвития и Национальному банку разработать механизм для поощрения долгосрочного кредитования семей на приобретение жилья. Одновременно Государственное ипотечное учреждение (ГИУ) приняло программу финансирования объектов незавершенного жилищного строительства, которых в Украине насчитывается около 4 тыс. Тем временем эксперты предупреждают, что прежних темпов строительства не будет до тех пор, пока законодатель не изменит базовые нормы, перекладывающие риски с застройщика на инвестора…

 На сегодняшний день, по официальным данным, в Украине недостроями считается 16 млн. кв. м жилья. На половине объектов как бы продолжается строительство. Хотя продолжаться оно может по-разному: где-то в три смены пашет техника, а где-то по участку бродят несколько работяг, вяло постукивая по сваям или перекидывая землю в котловане.

 Симптоматично, что около 60% возводимого жилья, как заявляют в Минрегионстрое, финансируется за средства граждан – как за личные, так и за кредитные (полученные в банке под залог будущей или нынешней квартиры). Впрочем, цифра, на мой взгляд, занижена, поскольку каким бы способом ни привлекались деньги – через облигации, залоговые расписки, Фонды финансирования строительства и т.д., в основе все равно лежат деньги населения. Покажите мне хоть одну фирму, которая за свои средства построила дом и продает его уже готовым! Нет таких. Практически. Или если и встречаются, то крайне редко. Просто в «Красную книгу» заносить можно.

 Перед написанием этой статьи автор «Киевского Телеграфа» обзвонила офисы шести самых разрекламированных объектов строительства в Киеве. Но нигде мне не предложили прозрачной схемы приобретения жилья.

 В одном месте были озвучены два варианта. При первом нужно было подписывать договор покупки закладной, который после введения дома в эксплуатацию предлагалось уже по договору мены отдавать застройщику за документы на квартиру. Второй поразил меня еще больше: там, кроме закладной, нужно было заключать договор аренды, который позволял бы выплачивать деньги за квартиру поэтапно. Такая вот странная форма ипотеки.

 Еще одна известная фирма предлагает купить строительные облигации, потом предъявлять их к погашению и заключать договор мены. На вопрос, могу ли я потребовать у застройщика выкупить мои облигации, если дом не введут в эксплуатацию вовремя или я передумаю покупать в нем квартиру, мне честно сказали, что нет. Поскольку у них в договоре это не предусмотрено.

 То же самое повторилось и в остальных фирмах. Что интересно: даже там, где фигурировал Фонд финансирования строительства (ФФС), из которого, согласно профильному закону, обязаны вернуть деньги по требованию инвестора, как только он пожелает выйти из числа участников застройки, совершенно прямо сказали – вложить можно, вынуть нет.
 Подспорьем для строительных магнатов стал закон №6687 "О внесении изменений в закон Украины "О предотвращении влияния мирового финансового кризиса на развитие строительной отрасли и жилищного строительства" и дальнейшие изменения в него. Именно на него ссылались в нескольких фирмах.

 По этому закону вводится запрет на одностороннее расторжение договоров между гражданами и застройщиками, если последние затягивают сроки строительства по оплаченным на 100% объектам на год. Это фактически означает мораторий на возвращение строительными компаниями денег за недострои. Закон действовал до сентября прошлого года. Но Верховная Рада продлила его еще на год.

 По подсчетам специалистов, таким образом, в замороженном строительстве застряло от 8 до 10 млрд. грн. средств населения. Сотни тысяч людей оказались в безвыходном положении: выдернуть деньги из объектов они не могут, но и шансов дождаться квартир у них тоже мало.

 Впрочем, и в благополучные времена в стране было крайне мало компаний, которые сдавали добросовестно оплаченные квадратные метры в срок. Человеку, который желал построить квартиру, предлагался (и предлагается сейчас) типовой договор, в котором, как правило, отсутствуют и конкретные сроки сдачи дома, и ответственность за нарушение этих сроков. Какие-либо изменения в договор застройщики не вносят. Как говорится, не нравится – не ешь. Не хочешь рисковать – не строй квартиру.

 В общем-то, понятная позиция. Но если раньше это срабатывало, то сейчас спрос на новое жилье падает. Не потому, что у населения нет денег. У какой-то его части они есть всегда. И не из-за отсутствия кредитования со стороны банков. А потому, что накопившийся негативный опыт строительных пирамид сильно бьет по репутации рынка. Страшно отдавать большие суммы за непонятные бумаги (ценными их можно назвать только с натяжкой) или в доверительное управление ФФС и потом остаться ни с чем.

 Ведь что самое забавное: по закону никто никакой ответственности перед гражданином не несет. Облигации, например, нельзя заставить выкупить у тебя даже через суд. Разрекламированный механизм Фонда финансирования строительства по сути своей – мыльный пузырь. Ведь сам по себе Фонд (не важно, основан он банком, строительной компанией или «левыми» структурами) не отвечает собственным имуществом за вложенные средства доверителей. Сорвется строительство, обанкротится застройщик – все риски ваши, господа!

 Запутанная донельзя схема финансирования жилья и полное отсутствие защиты прав инвесторов, несмотря на принятие ряда законов, стали тем катализатором, который «помог» кризису сбить с ног строительную отрасль.

 Если еще недавно риск потерять деньги из-за недобросовестного или неудачливого застройщика компенсировался галопирующим ростом цен на недвижимость, то сегодня те, кто прикупили по несколько квартир, посчитав это наиболее надежным способом вложения денег, сидят и «кукуют» вместе с ними: цены-то упали почти вдвое. Стимула рисковать уже нет.

 Застройщики же сидят и ждут чуда. Они не привыкли рассчитывать на свои силы – собственные или банковские ресурсы. Их донором всегда были граждане: уступчивые и доверчивые партнеры. Как только менялся курс доллара или цена стройматериалов, их извещали о «реформировании цен» и сообщали, какую сумму и к какому сроку нужно донести. С кем еще так легко и просто работать?! Какая коммерческая структура, не возражая, принесет вам в зубах очередной транш по первому требованию?!

 Забавно, но пролоббированные строительными компаниями во время бума законы, позволявшие «обувать» граждан, сыграли с отраслью злую шутку: когда поток добровольных «пожертвований» от населения иссяк, альтернативные источники нашлись далеко не у всех. Строительство моментально замерло. Начался кризис и выклянчивание помощи у государства.
 По мнению экс-председателя Госфинуслуг Виктора Суслова (ФФС находятся в компетенции небанковского регулятора), прежде чем помогать строительной отрасли, необходимо поменять условия игры. «Закон «О финансово-кредитных механизмах финансирования жилищного строительства» нужно просто отменять, – говорит он. – Вместо него вводить практику самостоятельного финансирования бизнесом строительства и продажу уже готового жилья. Тогда будет правильное ипотечное кредитование. А для низких процентных ставок Государственное ипотечное учреждение должно выполнять те функции, для которых оно было создано, главная из которых – рефинансирование банков ресурсами ипотечного кредитования под низкий процент, а не скупка и спекуляция жильем», – отмечает Виктор Суслов.

 Кстати, о спекуляции. Те, кому неймется с вложением средств в строительство ради получения прибыли, ищут и находят варианты за границей. Этой зимой я была в Таиланде. На морском побережье, где, казалось бы, уже все должно было быть схвачено давно, много пустых мест. Идет бодрое строительство коттеджных городков и таунхаусов по 2-3 этажа с парковкой и «коллективным» бассейном. Строят в основном почему-то шведы. Они же предлагают заключить договор с потенциальным покупателем.

 Договор предельно понятный и простой: ты изначально становишься собственником возводимого (согласно проекту) жилого помещения. Деньги вносятся постепенно: 25% на стадии «котлована», 50% когда закончат строить первый этаж, 75% – когда сделают крышу, остальные 25% можно заплатить в течение года после вселения без процентов или оформить рассрочку с процентами на сколько хочешь лет.

 Твой максимальный риск – это 25% средств. За эти деньги фактически приобретается проект здания. Если застройщик так и не приступил к работе, можно признать договор недействительным и забрать свои деньги. Вместе с проектом. Нанять другого застройщика, и он по проекту будет возводить здание. Все остальные платежи вносятся ПОСЛЕ окончания этапных работ. То есть за крышу платим после того, как крыша уже появилась, а не на три года раньше.

 Интересно, что еще до того, как я успела выкинуть буклет, рекламирующий прелести нового коттеджного поселка среди коксовых пальм на берегу моря, мне уже предложили заключить договор по управлению моей будущей недвижимостью. Еще одна особенность иностранного строительства: если вы не собираетесь жить в своем доме или квартире, то вам ее сдадут. И за оговоренный процент от получаемой арендной платы возьмут на оперативное управление. А вам, как собственнику, останется одна забота: подсчитывать прибыль.

 Бизнес здесь не рискует чужими деньгами. Он рискует своими. Потому и проблем с желающими купить недешевые домики в далеком краю нет. Судя по всему, россияне и украинцы высоко котируются в рейтинге потенциальных покупателей. Не случайно почти половина буклетов была напечатана на русском языке. А представитель шведской компании, вручавший мне ознакомительные бумажки, вежливо поинтересовался, откуда я приехала, и с улыбкой сказал заученное «Дякую».

Источник: http://develop.com.ua/